继长租公寓爆出各类问题后，新年伊始，住房租赁市场迎来一大政策利好。2019年1月，上海证券交易所在新年致辞中表示，进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs（不动产信托基金）试点，加快发展住房租赁REITs。

对于此番政策导向，分析人士指出，作为资产证券化的一种形态，在一段时间内，我国的REITs被赋能于商业地产领域，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。

问题在于，住房租赁REITs能否打破长租公寓的资金掣肘？与此同时，对于长租公寓企业来讲，一条新的融资渠道摆在眼前，它们又将如何布局？

住房租赁REITs有望落地

不管长租公寓未来如何演变，资本都将参与。实际上，作为一种新兴业态，长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，尤其面临前期投入大，回收期较长，短期盈利能力难的问题。

其中，集中式长租公寓拿到的物业多是商业、工业物业或地段较偏的住宅物业，来自联讯证券的一份长租公寓研究报告指出，其收益率为10%-20%，10年以内回本。

“从集中式长租公寓来看，资金的成本压力很大，同时市场化租金难以保持项目合理盈利。”58安居客房产研究院首席分析师张波表示。

而分散式长租公寓的利润率则在10%左右，具体与运营方是否囤积足够房源以及运营能力有关。高力国际调研北京6个公寓得出的报告显示，分散式长租公寓的房源均来自租赁房源。

为打破长租公寓的资金掣肘，近一两年，各种背景企业的REITs 类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后，保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

来自克而瑞研究中心的报告指出，不完全统计，2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面，发行规模已达107.21亿元，相比2017年快速增长了168%；综合优先级票面利率仅为6.05%。此外，截至 2018年底50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿，约860亿待发行，预计随着如此大体量的资金规模不断释放，将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。

从资产证券化的具体方式来看，2018年房企的长租公寓类REITs产品占到了较大比重，融资规模达54亿元。从2018年后已受批但未发行的情况来看，类REITs及ABS的规模相对较大，分别达360亿及300亿，占比分为42%及35%。 

在此背景下，2019年1月，上海证券交易所在新年致辞中表示，进一步发挥债券市场直接融资功能，深化债券产品创新，推动公募REITs（不动产信托基金）试点，加快发展住房租赁REITs。

对于此番政策导向，分析人士指出，作为资产证券化的一种形态，一段时间内，我国的REITs被赋能于商业地产领域，随着国家推动建立租购并举的住房制度，2019年公募REITS试点的落地或将进一步提速。

我国尚处在REITS初级阶段

一个不容忽视的问题是，在过去一段时间，我国发行的REITS产品都是类REITS，而非国际上流行的标准化REITS。细究下来，我国的REITS尚处在初级阶段，正在从类REITS向真正的REITS进行过渡中。

那么，类REITs与真正的REITS区别何在？据悉，国内“类REITs”产品主要以资产支持证券或私募基金为发行载体，具体可分为交易所REITs、公募基金REITs、银行间REITs三类。仅从收益权来看，二者区别很大。我国由于法律法规不完善，在受益权形式上出现了优先级、次级等多种类别的收益类型。而美国、新加坡、香港等成熟市场在REITs收益分配方面有严格规定。

作为具有金融产品属性的REITS，标配有稳定现金流的产品，才是保证未来盈利的标尺，底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。

业内人士称，我国的类REITs如果要发展成为真正的REITs需要政策的多重补给、明晰化。重中之重是建立良好的税收和法治环境。

不过，相比于趋严的专项公司债或银行贷款，发行长租公寓类资产证券化，对于规模长租品牌而言无疑是一种更为有效的融资渠道。房东东公寓学院创办人全雳则提醒道，对于目前的长租公寓企业而言，如果项目本身无法盈利，通过不断高成本融资，那就是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和服务属性，而不能一味追求金融创新。

盈利模式待突破  “二房东”模式走至尽头？

事实上，一个不容忽视的问题是，运营和盈利模式仍是长租公寓普遍存在的难题。

“长租公寓面临的问题，罪魁祸首是‘二房东’模式，‘二房东’模式的红利已失去，这一模式也将走到尽头。”在接受记者采访时，新派公寓创始人王戈宏指出，这两年长租公寓机构都很努力，在产品硬件与软件方面都有很大进步，但在“二房东”模式下，企业在设施、装修、服务、社群、软件等方面，陷入了同质化竞争。

据悉，国内目前公寓市场大部分企业采用的是二房东“包租”模式。这一模式下，盈利最大的问题在于，相比房价，房租投资回报率偏低，但与此同时，房租跟收入水平相比不低，这导致运营型现金流无法扩张， 回报周期太长。

借鉴国际经验，基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式，帮助客户获得资金回报，从而收取一定的管理费，目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式；另一种是REITs模式，即通过资金收购来改造、运营管理，再做REITs，从而形成资产管理的闭环。

实际上，目前不少长租公寓企业纷纷转型，走向托管模式。在2017年业绩会上，世联行董事长陈劲松就表示，房地产行业的独角兽最有希望诞生在轻资产运营的长租公寓业务中。

然而，轻资产托管模式并非易事，公寓的运营管理能力至关重要。“在托管模式中杀出来也需要时间，但模式正确就不会有太大问题。未来建立壁垒的是品牌带来的客户黏性与标签化，同时为资产创造的价值，这才是未来真正竞争的地方。”王戈宏表示。

不过，在广州建方长租总经理甘伟看来，目前轻资产模式可以探讨，但为时尚早，还无法很快形成规模效应。而重资产模式也需要关注收购的资产价格是否足够低，目前也没有成为主流的模式。基于此，甘伟总结称，2019年会是个长租公寓从业人员相对冷静、迷茫的一年，但这并不代表行业会冷清、停滞，“相信会有各种新模式的探讨，毕竟这一行业还是个朝阳行业，才刚刚开始。”