2025年的楼市在3月中下旬进入一个阶段性“热闹时序”的高点，市场在清明节后出现降温，市场的持续性不强。在4月16日六部门的“12条”条新政后，售楼处关于新政的咨询量增加，尤其关于“以旧换新”以及多孩购房补贴，效果有待时间的检验。
据卓易数据统计，青岛4月新房成交4287套，建面57.92万㎡，成交总金额81.5亿，套面金环比3月分别“下降”35.64%、38.92%、39.16%；套数、面积和成交总金额同比去年下降21.08%、7.04%、1.17%。
其中4月新建住宅成交3495套，环比下降34.43%，均价14653元/㎡。
2025年截至到4月底，青岛新建商品房签约19441套（退房已剔除，以下同），成交249.71万㎡，成交总价345.09亿；签约套数、面积和签约金额同比去年上涨8.45%、12.81%和11.39%；二手房成交套21593套（住宅20419套），二手房交易量超过新房。青岛新房、二手房2025年1-4月合计成交约4.1万套。
二手房层面：与过去几年相同，二手房在春节过后成交量增加明显，尤其是三月贝壳签约中心排队屡见不鲜，且在带看量和成交提振的情形下，房东的溢价空间缩小，二手房降价幅度收窄，多个二手房东提价上演“霸道”既视感。但目前提价动作并未成功，在4月后，房东的强势感逐渐消失，跟新房一样市场热度持续性减弱。
楼市政策：2025年1月1日起执行存量房住房公积金个人住房贷款新的利率，且新的住房公积金贷款利率会自动调整，不需要手动申请。调整后公积金利率如下：首套房5年以上贷款利率为2.85%；二套房5年以上贷款利率为3.325%。
3月青岛公积金中心发布新政落地：贷款额度可上浮10%，叠加后贷款最高限额为150万元；多子女家庭在购房所在区（市）购买家庭第二套自住住房申请住房公积金贷款的，按首套房认定；延长贷款年限，贷款到期日男性不超过68岁，女性不超过63岁，或不超过法定退休年龄后5年。
4月16日，青岛6部门联合发布12条新政，涉及降低人才购房门槛、以旧换新、多子女购房补贴、毕业生来青免租、土地预申请、加大购房支持力度、增加“好房子”住宅供给等多个方面。更多政策信息点击《青岛楼市“12条”新政详细解读》。
土地市场：2024年青岛采取“成熟一批供应一批”的灵活供应策略，更加适用市场的变化，采取“小步快走”。2025年青岛前两批次供地结束，西海岸和崂山的2宗地结果已出炉，其中二批次中的枯桃地块流拍未来或又出现调整。
4月16日，青岛发布土拍市场实行预申请，在土地出让前公开发布拟出让地块信息，允许用地意向单位提出预申请并承诺愿意支付的土地价格。出让人根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施预申请地块的出让活动。
一是为企业预留决策时间；二是享受差异化支持政策。预申请人竞得宗地的，可享受分期并延长出让价款缴纳时限和公告规定的其他政策优惠；三是提高土地供需信息匹配效率。
各区商品房成交情况
（去化周期已去除死库存）
全市住宅去化周期22个月，去化周期最短的为李沧区和老四方，仅为11个月，为全市最低的区域。李沧区近两年的宅地供应少以及在售项目多成为流速盘相关，其中，中国铁建峯悦湾凭借周边“只此一家”今年以来签约179套，成为李沧套数冠军；而东李的世园金茂府凭借3.3亿成为李沧销售额的销冠。
热点板块李沧东部在售楼盘10个左右，此前加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，但随着森林公园住宅逐渐接近尾声，东李的竞争程度缩减，市场价格趋于稳定。比如，板块内世园金茂府凭借3.3亿成为李沧区的销冠，新地块又推出了四代宅；120㎡左右房源的稀缺出现结构性短缺，青铁芳华地项目出现结构性涨价。此外，老项目万竹云峰被远洋代建，但项目目前一直尚未有消息释放未有新进展。
老四方主城区流量担当，项目多且出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘“随行就市”及时调整价格策略以及新规后产品的竞争力加强，中海寰宇时代云境前4个月超200套销售。
李沧东部和老四方出现明显的客群交叉。
其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的17个月，从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，原市北区进入“需求旺盛供应即将空白”的状态，亟需供地。
张村河作为高端“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重，但去年10月以来片区的流速加快。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、华润崂山悦府（尾盘）、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府；019海信地块海信臻悦在1月开盘，北岸的崂山湾大宇地块均暂未有动静，枯桃地块流拍或触发地价调整，整个片区的手感还待形成。
前4个月西海岸成交5250套，占全市约27%。黑卓天筑4.72亿、和达珺山3.52亿、融创影都学府3.16亿、瑞源名嘉荷府2.64亿、融创维多利亚湾3.16亿。
城阳区（含高新区）成交3832套，其中金茂中欧国际城4.63亿（以282套、4.55万㎡成为三料冠军）、青特滨湖国际3.13亿、中巍白云山居2.81亿、双利东旭未来城2.16亿。
即墨区网签2653套，多是集中签约，鲁商学府3.86亿、龙山华府1.56亿、即墨万达广场1.46亿、碧海科技园1.2亿、东城名郡1.1亿。
来源
2025年 1-4月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比17%，120-150㎡面积段成交最多占比35%，与100-120㎡两个面积段加起来合计约69%。
市场逻辑发生变化，购买需求一边在收缩一边在变化，行业的绝对需求从过去刚需购买转变为改善和二次购买需求的时候，市场主流改善产品为主。土地优化政策后四代宅兴起，新规后崂山王家村地王地块、城阳上郡赋地块、胶南荣泰雍和东院、世园金茂府新地块都成为了新兴的四代宅。
另一个趋势，2023年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，降总价做毛坯，刚性需求重视性价比。
房企排行
海信地产第一，签约金额28.85亿，网签11.6万㎡。其中海信君玺4.41亿、海信臻悦4.23亿、海信璟悦3.54亿、海信海德山庄2.68亿、海信君澜1.39亿，海信悦澜山以及海信君悦成交都过亿。
中国金茂第二，签约14.03亿，签约面积第二9.87万㎡。业绩主要来源于金茂中欧国际城4.63亿、大云谷金茂府3.48亿、世园金茂府3.32亿等。
天一仁和签约12.19亿。主要来自天一仁和吾疆3.88亿、云玺天颂1.14亿、天一仁和云玺雅颂1.03亿、天一仁和悦湖锦府0.96亿、青山湖岸0.95亿等。
【权益榜】
本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。
房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。
权益榜TOP10中除了金茂、银丰、融创和中海均为本土房企。
海信地产20.21亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。
天一仁和第二名10.01亿，主要来源于天一仁和吾疆、云玺天颂、天一仁和云玺雅颂。
中国金茂第三名也是9.09亿，来源于世园金茂府、中欧国际城、大云谷金茂。
新建住宅单盘排行
在新建住宅市场中，TOP10崂山项目占比60%，改善需求绝对的主流。2025年前四个月第一的银丰玖玺城签约6.77亿；第二的中海寰宇时代4.70亿，第三的中仁澜山悦府4.67亿。
商办单盘排行
商办市场中，第一的信联天地4.72亿、元宇宙产业大厦4.53亿、诺德易安居4.48亿。
特别说明：
1，统计时间：2025.1.01-2025.4.29；
2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；
3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；
4，商办包含公寓，办公和商业；
5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考
来源：卓易数据
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