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青岛楼市第一季度上涨22%，3月“暴涨”117%

2025年Q1结束，青岛楼市从春节假期后陆续升温，虽然没有出现趋势性共识，但在三月热点“车头”项目出现了明显的量涨带来价涨现象，青岛呈现出“分化”小阳春，人口和配套聚集的片区到访和成交明显拉升，源于客户厚度以及近两年土地成交缩量带来的供应调整，而近郊以及偏远区域依旧没有起色。

热点项目售楼处

2025年截至到3月30日，第一季度青岛新建商品房签约15158套（退房已剔除，以下同），成交190.14万㎡，成交总价264.52亿；签约套数、面积和签约金额同比去年上涨21.73%、20.02%和16.96%；二手房成交套14979套（住宅14143套），商品房层面，新房微超过二手房，但二手住宅成交套数远超新房。

青岛新房、二手房2025年第一季度合计成交约3万套。

据卓易数据统计，在多方努力下，青岛3月新房成交6926套，建面98.66万㎡，成交总金额143.57亿，套面金环比2月分别“暴涨”117.18%、171.32%、191.75%；套数、面积和成交总金额同比去年上涨36.9%、54.73%、58.4%。

其中3月新建住宅成交5585套，环比上涨137.76%，均价14762元/㎡。

二手房层面：与过去几年相同，二手房在春节过后成交量增加明显，尤其是三月贝壳签约中心排队屡见不鲜，且在带看量和成交提振的情形下，房东的溢价空间缩小，二手房降价幅度收窄，多个二手房东提价上演“霸道”既视感，但目前提价动作并未成功。

楼市政策：2025年1月1日起执行存量房住房公积金个人住房贷款新的利率，且新的住房公积金贷款利率会自动调整，不需要手动申请。调整后公积金利率如下：首套房5年以上贷款利率为2.85%；二套房5年以上贷款利率为3.325%。

2月公积金的优化通知在3月落地，3月青岛公积金中心发布新政：贷款额度可上浮10%，叠加后贷款最高限额为150万元；多子女家庭在购房所在区（市）购买家庭第二套自住住房申请住房公积金贷款的，按首套房认定；延长贷款年限，贷款到期日男性不超过68岁，女性不超过63岁，或不超过法定退休年龄后5年。

土地市场：2024年青岛采取“成熟一批供应一批”的灵活供应策略，更加适用市场的变化，采取“小步快走”。2025年青岛第一批次用地已经成交，目前正在等待第二批次土地的上市。

在2025年的1月底，本土企业青铁及央企保利、金茂3家联合拿下市南西部1宗地块，青铁置业作为大股东，据悉将打造四代宅项目。2月城发拿下黄岛中心城区地块。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

全市住宅去化周期24个月，去化周期最短的为李沧区，仅为12个月，为全市最低的区域，源于李沧区近两年的宅地供应少以及东李板块是全市成交最多的板块相关，其中，中国铁建峯悦湾凭借周边“只此一家”3月单月签约76套，认购百套左右，成为李沧月度冠军，且4月赠送车位取消。

其次，老四方13个月，项目多且出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘“随行就市”及时调整价格策略以及新规后产品的竞争力加强，例如中海寰宇时代|雲境、保利和颂、海信悦澜山、滨海国际中心等，去年流速单盘有的月均高达四五十套，压缩了整个去化周期。3月中海中海寰宇时代|雲境单盘销售超过80套，且价格相比此前涨500元/㎡。

但青樾湾和通和2个新项目上马，加之去年国信和悦和环海湾盐滩2个项目已经进场，共计约14个盘，未来会更激烈。

其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的17个月，从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，原市北区面临的“无房可选”的状态，亟需供地。

另一个热点板块，李沧东部在售楼盘10个左右，此前加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，但随着森林公园住宅的逐渐接近尾声，东李的竞争程度缩减，市场价格趋于稳定，比如，板块内世园金茂府凭借2.83亿成为李沧区的销冠；120㎡左右房源的稀缺出现结构性短缺，青铁芳华地项目出现结构性涨价。此外，老项目万竹云峰被远洋代建，但项目目前一直尚未有消息释放未有新进展。

张村河作为高端“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重，但去年10月以来片区的流速加快。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、华润崂山悦府（尾盘）、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府；019海信地块海信臻悦在1月开盘、北岸的崂山湾大宇地块均暂未有动静。

第一季度西海岸成交4035套，占全市约26.6%，占比相比此前下降。融创影都学府3.25亿、和达珺山2.85亿、中铁青岛世界博览城2.19亿、瑞源名嘉荷府2.18亿、名嘉汇1.87亿。

城阳区（含高新区）成交3283套，其中双利东旭未来城2.62亿、中巍白云山居2.53亿、青特滨湖国际2.49亿、金茂中欧国际城2.12亿（以213套获得套数销冠，3月单月认购超100套）、鲁昊棠琳湾1.95亿。

即墨区网签2121套，多是集中签约，鲁商学府3.8亿、龙山学府1.55亿、碧海科技园1.2亿、即墨万达广场1.14亿、中交中央公园0.8亿。

2025年 Q1在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比18%，120-150㎡面积段成交最多占比34.05%，与100-120㎡两个面积段加起来合计约68%.

市场逻辑发生变化，购买需求一边在收缩一边在变化，根本上决定了整个行业运转逻辑的变化，以及购房逻辑的转变，行业的绝对需求从过去刚需购买转变为改善和置换需求的时候，市场主流改善产品为主。

另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛。土地优化政策后四代宅在土地新规后有兴起，新规后崂山王家村地王地块、城阳上郡赋地块、胶南荣泰雍和东院都成为了新兴的四代宅。

房企排行

海信地产第一，签约金额22.27亿，网签8.73万㎡。其中海信臻悦3.98亿、海信君玺3.57亿、海信璟悦2.46亿、海信海德山庄2.04亿、海信君悦1.04亿成交都过亿。

中国金茂第二，签约11.46亿，签约面积第三6.79万㎡。业绩主要来源于世园金茂府2.83亿、大云谷金茂府2.66亿、中欧国际城2.17亿等。

天一仁和签约11.43亿，天一仁和吾疆4.39亿、天一仁和悦湖锦府0.98亿、云玺天颂0.93亿、天一仁智慧之城0.87亿、天一仁和云玺雅颂0.85亿。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP10中除了银丰、融创和金茂均为本土房企。

海信地产15.21亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权，主要来源于崂山的几个项目。

天一仁和第二名9.67亿，主要来源于天一仁和吾疆。

和达集团第三名也是7.19亿。

新建住宅单盘排行

在新建住宅市场中，2025年第一季度第一的银丰玖玺城签约5.47亿；第二的天一仁和吾疆4.39亿，第三的中仁澜山悦府4.26亿。

商办单盘排行

商办市场中，第一的元宇宙产业大厦5.9亿、信联天地4.72亿、云上观海4.05亿。

特别说明：

1，统计时间：2025.1.01-2025.3.30；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考

来源：卓易数据

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