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11月青岛新房二手房成交“双双上涨”

11月青岛新建住宅和二手房住宅的网签量均上涨，也同样是下半年以来签约最高月份。

11月份新建商品房签约6644套（退房已剔除，以下同），二手房成交相比10月上涨，签约6454套，活跃度高于新房市场，新房二手房合计成交13098套。11月新房成交建面83.38万㎡，成交总价122.81亿，套面金环比10月分别上涨38.04%、39.17%、36.21%；同比去年分别上涨25.98%，28.61%、32.04%。其中11月新建住宅成交5336套，环比上涨39.2%，均价15374元/㎡。

据卓易数据统计：截止到11月末，青岛新建商品房成交67019套，成交825.85万㎡，成交总价1174.85亿；同比去年分别下降27.73%、20.29%和22.56%；二手房成交套64514套，新房、二手房合计成交约13.2万套。

二手房层面：二手房挂牌量在9月迎来新低，源于三证不齐全的房源进行了下架处理。3-7月新增挂牌量为高峰期，成交量4月达到顶峰，住宅成交超过7000套，进入5月青岛二手房成交出现下滑，但10月开始逐渐走高，11月二手住宅成交6148套明显高于新建住宅成交。

虽然二手房的量起来了，但价格依旧没有起来，价格回到2016年、2017年甚至有的回到2014年，部分主城核心次新项目”破发“亏损几十万甚至近百万，老破小和老破大的成交难度更大。在成交结构方面，基本200万左右的房源成交为主。二手房市场也影响了买家对新房的预期和信心，同时刚需从新房转向二手房比例增大，新房市场受影响。

楼市政策：①11月青岛地区首套房、二套房贷利率11月6日开始上调，房贷利率的优惠由LPR-70个基点调整为lpr-60个基点，即贷款利率按 3.0%执行。此次青岛并不是真正的加点，而是优惠力度有所收缩。

②公积金提取额度提高，每人每年最高提取16800元，调整为单身职工每人每年最高提取18000元，已婚职工夫妻双方合计每年最高提取36000元。

土地市场：10月份青岛也发布了分别发布了第五批和第六批土地出让清单，采取“小步快走”的灵活供地方式，成熟一批供应一批。

第四批次土地成交完成，其中万科拿下老胶南地块，给市场带来了一股小躁动；海通和青特拿下城阳前桃林；山东港拿下市北大港地块。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

住宅去化周期下降为20个月。李沧区仅为11个月，为全市最低的区域，源于李沧区近两年的宅地供应少有关。其次是老四方13个月不仅盘多且出现了几个全市范围的流量盘，这几个盘对于市场及时调整价格策略，例如中海寰宇时代|雲境、保利和颂、海信悦澜山、滨海国际中心等，甚至有1.4万的价格了，流速单盘有的月均高达四五十套，压缩了整个去化周期。但青樾湾和通和2个新项目上马，加之三批次的国信和悦和环海湾2个项目拿地，共计约14个盘，未来会更激烈。

其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的15个月，整体新项目去化也放缓，四批次中的大港地块被山东港摘得。

从市场实际的去化速度和有效存量来看去化，各区域不同程度承压，总价段在200-300左右去化相对快。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部在售楼盘10个左右，加上次新二手房的量，竞争残酷压力满格，但价格优势依旧是各大板块中去化套数最快的，目前存量有所缓解，去化压力减少。

张村河进入“卷道”，整个片区由于供地节奏的速度，承压严重，在6月初，张村河的价格松动，销售提速有了效果，而在8月份速度下滑，9月也出现了集中签约。目前在售的鲁信有邻花园、融创壹号院、海信君玺和璟悦、华润、越秀＆青铁和樾府、现房盛世悦府；019海信地块海信臻悦（目前释放119-143㎡的户型）、北岸的崂山湾大宇地块均暂未有动静。

1-11月西海岸成交18004套，占全市约26.86%。签约top都是老面孔，中海半山雲境11.84亿、西海岸的融创维多利亚湾8.49亿、鲁信半岛美庐8.15亿、黑卓天筑7.70亿、金茂西海岸创新科技城6.60亿。

城阳区（含高新区）成交11603套，其中金茂中欧国际城12.16亿、星河湾8.59亿、中巍白云山居7.84亿、保利大国璟未来之城5.24亿、中欧青特滨湖国际5.1亿。

即墨区网签8039套，多是集中签约，蓝城玉蘭公馆7.61亿、青铁香溪地5.06亿、中冶德贤公馆4.69亿、中梁拾光漫城4.11亿、首创禧悦学府4.106亿。

2024年1-11月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比17.25%，100-120㎡面积段成交最多占比36.5%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约70.5%，

全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。另一个趋势是去年年底以来，主城区的刚改产品项目增加，尤其是老四方和东李出现小户型产品，毛坯也成为一个趋势，目的是降总价降购房门槛。四代宅在土地新规后有兴起。

来源：卓易数据

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