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青岛新房还剩多少库存？

本月东李顶流项目被曝清盘钜惠，单价低至1.5万元/平，重塑板块价格体系。面对有效需求总量减少和二手房市场分流的双面夹击，楼市去库存的压力只增不减。

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库存总量

统计口径：取得预售许可证未网签的商品住宅

根据克而瑞监测，截至7月31日，青岛市新建商品住宅库存面积约1189万㎡，套数约9.3万套，库存面积环比上涨6.9%，同比下降6.3%。

青岛新建商品住宅存量连降7个月的势头中止，去化周期拉长至19.6个月，超过18.个月的警戒线。

7月存量上涨的主要原因，是人才房转商品房数量大幅增加。今年3月份青岛市出台新政，支持市、区两级配售后的剩余人才住房房源转化为商品房，原本仅在高新区实施的人才房纾困政策在全市铺开。4月份青岛城投招采崂山区海轩府项目可行研报告时便提出，“住宅部分目前为产权型人才住房，后续拟补缴土地出让金后转为普通商品住宅对外销售”，随着日前海轩府建设单位增资项目的完成，项目转商品房的工作将正式启动，成为青岛新建商品住宅存量的新增项目。

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区域结构

截至7月31日，西海岸新建商品住宅存量2.29万套，胶州市存量1.76万套，城阳区存量1.64万套，是全市新建商品住宅存量最高的三个区市。对比市内四区，三地存量规模高3-4倍，去化压力可想而知，其中胶州市存量去化周期33.6个月，全市最高。

即墨区仍为全市存量去化周期最短的地区，截至7月31日，新建商品住宅存量0.87万套，去化周期13.5个月。根据克而瑞监测，即墨自2022年起大幅收紧商品住宅用地的供应，迄今仅供应了2宗，建筑面积7万㎡，通过土地端的调控有效减轻商品房市场的去化压力。

主城区范围内，市北、李沧、崂山三地的新建商品住宅存量规模相当，都是0.5万套。受限于高总价产品流速慢，崂山区存量去化周期较高，为28.7个月。李沧区、市北区月均流量虽较高，但存量去化周期也高于20个月，其中李沧近六成的存量集中在东李板块，前文提到的森林公园降价事件，正是该片区市场去化压力大的一种体现。

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产品结构

因人才房转商品房，全市110-120㎡、100-110㎡、80-90㎡三个面积段的新建商品住宅存量增幅较大。其中，110-120㎡环增14%，截至7月31日存量1.92万套，去化周期19.1个月，市场竞争最为激烈，该类产品存量最高的三个板块是高新区、胶州老城、上合示范区，存量规模均超千套。

分类产品中，仅60㎡以下、90-100㎡存量去化周期低于16个月。从当下的住房需求看，60㎡以下需求极低，基本被移出开发序列，90-100㎡产品逐步发展成为全能三房，同时具备低总价优势，市场竞争力提升。截至7月31日，全市90-100㎡新建商品住宅存量不到0.7万套，集中分布在西海岸、城阳、胶州，主城区内，仅李沧北部存量约200套，刚需置业青睐的东李、四方板块，存量不到100套，存在市场空缺。

以上仅为个人观点，不代表所在企业观点

来源：克尔瑞青岛

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