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如何认定“房屋买卖”还是“房屋赠与”？

为了避税，祖孙俩签订了“名为买卖，实为赠与”的房屋买卖合同。然而房屋过户后，奶奶却拿着合同要求孙女支付房屋转让的相应价款。

7月30日，澎湃新闻（www.thepaper.cn）记者从上海市虹口区人民法院（以下简称“上海虹口法院”）获悉，近期，该院审结了这样一起房屋买卖合同纠纷案件。

上海虹口法院介绍，吴老太和谢女士系祖孙关系。年近九旬的吴老太名下有一套上海市虹口区某处商品房屋（以下简称系争房屋），老伴去世多年，膝下两子，均不在本市工作生活，吴老太在该房长期独自居住生活。因担心吴老太独自生活困难，孙女谢女士经常到吴老太家中照顾其生活起居。

2023年2月，吴老太和谢女士签订了《上海市房地产买卖合同》。合同约定，吴老太将系争房屋以转让价180万元转让给谢女士。签约后，吴老太和谢女士办理了房产权利变更登记。

2023年12月，吴老太将谢女士诉至法院，要求谢女士支付相应房屋转让价款。审理中，法院依法追加吴老太之子，即谢女士的叔叔谢先生作为本案第三人。

被告谢女士辩称，第一，两人之间虽然签订了《上海市房地产买卖合同》，但双方真实意思是吴老太将房屋赠予自己。在房屋买卖合同中，并没有约定相应付款时间和方式，且签完合同办完过户手续后，吴老太也未向自己主张过任何房价款。第二，第三人谢先生也与自己达成口头协议，双方约定，由谢女士负责赡养吴老太，同意吴老太将房屋赠与谢女士。谢先生还签了一份《承诺书》，表明放弃系争房屋的继承权。故请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人谢先生述称，吴老太、谢女士及自己虽曾提到处理系争房屋事宜，但是未达成任何协议。自己签署的“放弃继承系争房屋”的《承诺书》与本案无关。

上海虹口法院经审理认为，本案的争议焦点在于原被告签订房屋买卖合同的真实意思是房屋买卖，还是房屋赠与。

关于如何认定“房屋买卖行为”实为“房屋赠与行为”。在本案中，尽管双方已签订了《上海市房地产买卖合同》，并完成过户手续，但合同里并未就房款支付、房屋交付时间以及违约责任等关键条款作出约定；此外，在未收到任何房款的情况下，吴老太将房子过户给谢女士，这不符合交易常识。结合双方之间的亲属关系、房屋的实际使用情况、吴老太子女出具放弃继承该房屋的《承诺书》以及谢女士承诺承担赡养吴老太的责任（包括养老送终）的自述，法院认为吴老太的真实意图是将系争房屋赠予谢女士，考虑到谢女士称吴老太进行房屋赠与的目的是由自己负责赡养，故该赠与行为可认定为附义务的赠与。

根据调查，谢女士依旧在正常赡养老人。由于赠与行为并未对吴老太的权益造成损害，且在诉讼过程中谢女士多次保证会履行赡养义务，所以法院最终驳回了原告的诉请。

判决后，各方当事人均未上诉，该判决现已生效。

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