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重磅！2023年青岛楼市年度总结

重磅！2023年青岛楼市年度总结，全年销售榜TOP20!

今年的房地产市场，总体“前高、中低、后稳”。2023年青岛楼市黄金点为开年的二、三月，这2个月几乎可以说是本年度营销唯一的风口，四月中旬开始下滑，尤其是7月开始楼市进入重力加速度，此后没再出现黄金旺季，12月相较此前的几个月稍微热闹，但这只是年底的基本保留传统。

据卓易数据统计：截止到12月30日，2023年全年青岛新建商品房网签成交112168套（不含退房），成交面积1268.83万㎡，成交总金额1855.26亿，成交套数相比去年上涨1.8%，成交面积、总金额分别下降2.6%、8.8%。

12月青岛新建商品房成交10482套，成交128.89万㎡，成交总价207.84亿；环比11月分别上涨75%、75%和96%；同比去年分别上涨26%，25%、20%。其中12月新建住宅成交6977套，均价14441元/㎡。

青岛楼市2023年6大特征

2023 SUMMARY

①无论刚需、改善、高端置业中，投资客都在离场，多数置业均为自住需求，绝大部分置业者投资需求弱化，观望时间拉长，房子回归居住属性。

②结构性成交分化趋势明显，改善及高端项目成交占比增加；强者恒强，项目流速聚集度高，高流速与低流速中间地带弱化；置业热力范围越发紧缩主城核心区域，同时结构性库存加重，尤其是远郊的项目滞重形势严峻。

③新房和二手房“以价换量”操作常规，刚需项目去精装降门槛；价格梯度线重塑，部分区域价格回到2018年。

④产品越来越卷，户型优化提高尺度感；居住场景进化兼具独立生活场景和公共生活场景；改善项目精装品牌和会所配置升级，实景示范区展示以及下沉式庭院增加。

⑤一手房二手房“此消彼长”，二手房挂牌量大增，二手房无论新旧抗跌性不足，次新房形成踩踏，老破小价格在不断刷新。

⑥土地市场供地完成率，TOP级房企拿地更谨慎，重视轻资产代建方向，省内地方性企业抓住机遇进驻青岛。

整个楼市市场层面信心不足，政策频出但市场体感维度救市政策的短暂效用快速消退，成交总量萎缩但也逐渐企稳。

政策层面：频繁但消退快，全年276省市634次松绑。青岛6月限购区域调整为市南和老市北，9月全面取消；限售取消，取得不动产证即可交易。

金融层面：B端C端双向放松。企业端，7月延长“金融16条”融资支持适用期限；11月“三个不低于”、“房企白名单”融资支持政策。购房端，6月5年期LPR下调10个点；降首付青岛非限购区首套首付20%、二套30%；9月认房不认贷；青岛公积金支持带押过户，支持异地公积金贷款，公积金首付比例首套和二套为20%和30%。

土地层面：2023年土地供应政策调整，建立出让清单并提前3个月发布，且取消最高限价。2023年青岛辖区内住宅类土地供应54宗，成交50宗（流拍3宗，中止1宗），成交总建面255.52万㎡，成交总价281.85亿。全国性TOP级房企有保利、金茂、中海、金地和越秀拿地，本土海信和鑫江均拿下4宗地，其余多为青岛地方平台及省内其他企业。

二手房层面：二手房市场出现踩踏和塌陷，普遍不抗跌，在“911”新政后挂牌量激增，降价和砍价空间空前，博弈间买家十分强势，买家观望周期拉长。部分主城区的次新房割肉出手成交价回到2017年、2018年的新房购入价格水平，远郊地区甚至腰斩，老破小的价格更是刷新低价。

各区商品房成交情况

（去化周期已去除死库存）

老胶南和即墨由于前段时间的网签量巨大，网签流速加快，造成了去化周期的缩短，分别为12个月和14个月，为全市最低的区域。

其中原市北的去化周期从曾经的最短到目前的23个周期，源于新都心一个现房老项目大洋花园取证办证，新项目诺德逸安居、青铁安澜地、新汇星城的取证。

从市场实际来看去化最乐观的依旧是老市北，虽然整体的去化速度也有所下滑，但整体存量小，尤其是浮山后可售新房源紧张，国泰华府和金地华章2个项目尾盘，青啤静澜山全部推出，体量最大的金茂府|悦府房源也稀缺渐渐手慢无。

主城区最热的板块莫过于李沧东部和张村河，李沧东部未来在售楼盘超过10个，竞争压力越来越大，“价格战”已经开始了，昆仑天麓湾、青山湖岸、招商操盘璀璨璟园开盘入市；和达获得长涧地块新增和达和川已经开盘，地铁拿下了东大物流园地块。而亿联签约刘家下河的新地块、郑庄5宗地、以及其他几宗地均位于第三批次拟供应的清单中，东李的未来竞争将会越来越激烈。

张村河进入“卷道”，目前在售的鲁信有邻花园以及融创壹号院都主打大户型高总价；而海信、华润、越秀＆青铁和樾府已经开盘，无论是产品还是示范区竞争都很激烈，海信018地块海信璟悦也已产品发布；019地块又被海信拿下，海信成为张村河最大的开发单位；现房静山悦园改为盛世悦府在售；而北岸的崂山湾大宇地块或许明年即将有动静。

西海岸成交37068套，占全市约33%，仅原胶南的成交占全市约23%，在西海岸的成交占比上涨。西海岸的东方影都网签28.84亿、中海半山雲境网签20.08亿、中铁青岛世界博览城19.32亿、瑞源名嘉荷府14.41亿、蓝海湾卡地亚14.27亿、融创中心网签14.11亿。

城阳区（含高新区）成交17117套，其中金茂中欧国际城15.49亿、星河湾14.42亿、顺城万科海潮云起12.25亿、北岸绿茵城8.55亿、绿地国科健康科技小镇8.47亿。

即墨区是网签16346套，多是老项目集中签约，招商公园1872网签10.94亿、碧桂园蓝谷之光10.65亿、鲁信合璧花园7.86亿、OceanWe国际海洋创新工坊6.37亿、紫金华府5.52亿。

2023年1-12月在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比25.4%相比前半程拉升，100-120㎡面积段成交最多占比37.95%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约72%。

全国市场的分化异常明显，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质及产品的创新，改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力，目前实景交付区提前展现成为趋势。

房企排行

在商品房TOP10中有4家是青岛本土企业，分别是海信、和达、君一及鲁信；TOP8均超过50亿；TOP13名均超过30亿，一二梯队间表现稳定，但第一梯队间的差距逐渐拉开。

海信地产签约金额和签约面积的双料第一，网签122.02亿，今年首个破百亿的房企，依旧主要来源于重仓的崂山。

海信依云小镇16.35亿、海信国际中心14.6亿、海信璞悦8.50亿、海德山庄8.1亿，其次是海信辽阳路7号8.07亿、海信君颂6.31亿、海信君玺5.92亿、海信凤台世家5.73亿、海信君澜网签5.62亿；其他区域的海信灵山湾5.55亿、海信城4.17亿。一批次土拍海信又获得张村河018地块为海信璟悦、市北郑州路地块海信悦澜山（已开盘）也贡献力量。

中国金茂第二，网签83.69亿，签约面积43.18万㎡。金茂业绩主要来自于大云谷金茂府38.26亿、世园金茂府19.93亿、金茂中欧国际城15.49亿、金茂西海岸创新科技城4.71亿。

融创中国第三，网签67.34亿。青岛东方影都签约28.84亿、融创中心14.11亿、融创影都壹號4.97亿、融创崂山壹号院4.56亿、腾讯双创小镇4.56亿、融创阿朵小镇3.14亿。

和达集团第四，网签总金额66.84亿，签约面积第二，签约47.33万㎡，和达和山8.06亿、和达智慧生态城7.05亿、和达北岸山语城6.20亿、和达云顶4.45亿、和达云辰4.39亿。

银丰地产今年进了前十五，网签43.27亿，其中银丰玖玺臺签约14.37亿（办公集中网签），银丰玖玺城26.28亿。

【权益榜】

本榜单是根据卓易数据的独立研究，将青岛所有可售项目按照工商注册股权逐一进行权益拆分，剔除重复并表、重复计算的统计方法，展现一个客观的房企商品房销售权益“战绩”，更能清楚一家房企的实际业绩，更好的用于课题研究和监测。

房企股权结构在如今的市场下是动态变化的，重新梳理了各大房企项目股权的变动，重新排出权益榜TOP10。

权益榜TOP5中3个为青岛本土房企，可见本土房企的强势。

海信地产116.97亿，作为本土头部房企的海信独立开发项目多，少数的合作项目中也占有绝对控股权。

君一控股第二，61.06亿，得益于大云谷金茂府、海尚府和翡翠云城3个项目。

融创权益销售额57.05亿，主要贡献来源于西海岸（东方影都、融创中心）和高新区（双创小镇）3个项目集中网签。

银丰地产第七权益金额39.08亿，来源于崂山银丰玖玺城和银丰玖玺臺2个项目。

和达集团53.75亿位列第四，得益于和达山语城，和达智慧生态城、和达和山等项目。

新建住宅单盘排行

TOP10中前7个项目位于传统市内四区，3个位于崂山区，还有一个跨崂山区，除中海半山雲境外西海岸的另外2个项目为集中网签。

新建住宅市场中，2023年全年青岛TOP10项目累计销售合计约210亿，分化趋势更为明显。大云谷金茂府成交37.32亿第一；第二的银丰玖玺城签约188套，卖出25.23亿；鲁信有邻花园签约25.14亿第三。

商办单盘排行

商办市场中，TOP10网签108亿，其中银丰玖玺臺签约11.1亿办公、海信国际中心14.6亿、融创中心13.81亿、东方影都集中签约12.96亿，中铁青岛世界博览城12.68亿。

特别说明：

1，统计时间：2023.1.01-2023.12.30；

2，本榜单统计口径签约备案，不包含退房；

3，商品房包含商品住宅，公寓，办公和商业，不包含保障房；

4，商办包含公寓，办公和商业；

5，本文数据来源于青岛房地产数据收集整理，仅供参考

转自：卓易数据

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