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小户型为主、低于市场租金 多城保障性租赁住房供应提速

11月以来，多城发布加快发展保障性租赁住房的相关政策。除了设置硬性数字指标外，各地还发布了多管齐下的土地、金融等支持政策，主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛，以不超70平方米小户型为主，租金低于同区域市场租金。

此前，住建部明确提出，“十四五”期间将以发展保障性租赁住房为重点，增加保障性住房的供给，以缓解住房租赁市场结构性供给不足。业内人士认为，租房难、租房贵目前在一些大城市问题突出，但是随着多地加速推进保障性租赁住房建设，租赁市场的格局有望改写。11月以来，上海、广东、山东等多个省市发布了加快发展保障性租赁住房的相关政策。图片来源/IC photo

北京加快房源入市解决供需矛盾

11月24日，北京市十五届人大常委会第三十五次会议对《北京市住房租赁条例（草案）》进行第一次审议。草案一审稿提出，鼓励社会闲置住房出租，鼓励非居住土地建设或者非居住存量房屋改建租赁住房，集体建设用地上的租赁住房建设和农村宅基地上的闲置住房可依法出租。

11月23日，顺义区首批利用闲置商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批。据悉，天竺万科中心D座、万科28街区2#楼商业办公项目改建后将纳入全市住房租赁监管平台管理，预计将提供宿舍874间。

值得关注的是，11月22日，北京市发改委、住建委发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》中，也提及加快推进公共租赁住房、集体土地租赁住房。

对此，贝壳研究院高级分析师黄卉表示，租赁住房作为一种刚需产品，具有“准公共物品”属性，需要得到重点保障。其中，集体土地租赁住房的建设是保障性租赁住房的重要供给方式之一。北京市当前已经开工建设数十个集体土地租赁住房，即将陆续入市。

对于北京租赁住房市场，中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进表示，租房难、租房贵是突出问题。2020年外省市来京人口规模已超840万人，北京住房租赁市场需求庞大，供需矛盾推动租金持续上涨。

中指研究院监测数据显示，近一年北京住房租金涨幅约为7.7%，租金收入比达到35%，租金压力较大。在供不应求的情况下，房东“任性”涨价、群租房等市场乱象也并不鲜见，市场亟待规范。

此次《北京市住房租赁条例（草案）》提出一系列规范市场的办法，其中，住房租金显著上涨或者有可能显著上涨时，可以采取涨价申报、限定租金或者租金涨幅等价格干预措施。对此，徐跃进认为，这将有望营造良好的租房环境。

各地因地制宜明确新增租赁房源目标

一线城市可以说是租赁房市场紧张的“重灾区”，租赁市场相关政策具有引领其他城市的作用。除北京外，11月23日，上海也发布了《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》（简称“《实施意见》”），聚焦新市民、青年人的租赁需求堵点、痛点和难点，精准设计保障性租赁住房基础制度。

值得关注的是，上海还明确提出新增房源目标——将在“十四五”期间计划新增保障性租赁住房47万套以上，占同期新增住房供应总量的40%以上；而在2021-2022年，上海计划建设保障性租赁住房24万套，完成“十四五”目标总量的一半以上。

与此同时，11月8日，广东省发布的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》也明确了数字目标，在“十四五”期间，广东计划筹集建设129.7万套；广州、深圳、珠海、汕头等地将作为重点发展租赁住房的城市，其中广州和深圳租赁住房用地占比不低于10%。

此外，11月17日，山东省政府新闻办在解读《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》中表示，2021年，山东计划新开工保障性租赁住房7.48万套，目前已开工7.49万套；全省“十四五”保障性租赁住房规划目标初步考虑是40万套，其中济南15万套、青岛20万套。

在这些租赁房源大幅供应的数字背后，是各地推出相应的措施。中指研究院企业事业部高级分析师束端指出，上海在供给端落实了五条用地路径，在各地租赁政策中较有代表性，其中包括集体经营性用地及企事业单位自有闲置用地改变性质、企事业单位非居住存量房屋改建、产业园区中配套用房的比例提升（原比例7%提升至15%）、新供应居住用地配建（配建比例不低于15%）。

而山东省也提出产业园区中工业项目配套比例由7%提高到15%，而且强调提高的部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅。

户型以不超70平方米为主，租金九折以下

保障性租赁住房的门槛及租金一直是市场关注的热点问题。

广东相关租赁政策在众多城市中很有代表性。据广东省住房和城乡建设厅相关负责人表示，保障性租赁住房主要面向无房新市民、青年人，不设收入线门槛。此外，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。

而海南省在《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》中提到，保障性租赁住房拟以建筑面积不超过70平方米的小户型为主。不过同时提到，可结合人才引进和三孩生育政策的实施，适当建设少量三居室、四居室房源，满足多元化住房租赁需求。

南京此前也提出，新建的保障性租赁住房以30-60平方米的小户型为主，鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

而在租金方面，上海在上述《实施意见》中提出，价格方面由房管部门建立健全市场租金监测机制，并加强对初次定价和调价的统筹指导（低于市场价九折以下）。

此外，11月11日，青岛市发布的《关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》要求，租金标准按照不高于同区域房租的80%确定，原则上每3年调整一次；同时，为了防止“以租代售”，青岛拟要求运营管理单位不得一次性收取12个月以上租金，押金不超过1个月租金。

财税、信贷等支持政策多管齐下

在今年7月国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，厦门、成都、广州、武汉、苏州、杭州、南京、合肥等多个城市均发布了保障性租赁住房相关政策或征求意见稿。而在11月，各地加快保障性租赁住房的相关政策密集发布，包括上海、青岛以及广东省、海南省等地。

从目前来看，对于保障性租赁住房，各地在土地、财税、金融、民用水电气方面提出了不同程度的支持政策。

其中，相比商品房市场，保障性租赁住房在金融政策上得到的支持力度更为明显。11月19日，中国银保监会新闻发言人表示，10月末，银行业金融机构房地产贷款同比增长8.2%，整体保持稳定，其中投向住房租赁市场的贷款同比增长61.5%。

近期，各地对保障性租赁住房加大信贷支持力度也是多管齐下。其中，上海提到通过长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等调动企业参与积极性。而海南则支持在保障性租赁住房领域发展房地产投资信托基金（REITs），鼓励规模较小的项目整合资产共同组建适度规模的REITs资产包，按照规范程序推动上市。

业内人士认为，发展保障性租赁住房是新市民、青年人为代表的流动人口实现城市稳定居住的关键制度之一。目前多地在保障性租赁住房方面已经有所行动，而且目标数据量化明确，支持政策清晰。不难想象，未来几年，随着住房租赁市场规模化发展，租赁市场的格局有望改写。

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