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如约而至，青岛的“千尺豪宅”时代

上周，佳源双子星城正式发布了他们的最新的户型图，其中比较让人关注的就是那个89平三室两厅一卫的户型。这样的紧凑户型其实在青岛并不是很多，再往前看，就是比佳源早两天发布的昆仑樾的89平三室两厅双卫的户型。

佳源双子星城效果图

昆仑樾实景图

多个项目如此频繁的发布，紧凑、多功能区的户型，让我们很有兴趣重新梳理一下目前青岛的房地产市场的需求方向。上个月中冶德贤公馆的置业顾问和我说，他们的主力户型中也有一个89平的户型，但是我还没有看到具体的户型图，只是她的介绍里说的是轻奢风格……89平的轻奢风格，值得期待。

中冶德贤公馆效果图

紧凑多功能区划分的户型，在咱们周边，日本应该是鼻祖，香港将其发扬光大，去年曾经看过一个新界的在港铁旁边一个项目的房子，755尺，差不多咱们的70平左右，户型设计为三室两厅两卫，客厅和主卧都显得挺大，并且还做出了一个“工人房”……，这个词，我好像只在星河湾、玖玺城这样的大平层户型中才能见到……当时就非常的敬佩香港人的户型设计能力，但是又总觉得哪里有些不对劲儿。

昆仑樾实景图

直到上周去看过昆仑樾的89平样板间，才发现了一个相同的特点，主功能区都位于南北方向的同一线位置，也就是因为这样，面积几乎没有浪费，主次卧分别在南北两向，也解决了采光问题，确实有点那个香港“千尺豪宅”的意思，但是比那个户型要更通透一些。

昆仑樾89平米户型图

相比昆仑樾户型面积的高使用率，双子星城的89平三室两厅一卫就显得比较中规中矩，也是让人们看着比较心安的一个户型，虽说厨房直接搬到了门口，餐厅直对一半的玄关但毕竟也是一个功能划分比较清楚的户型，三个卧室两南一北，实现了动静分离的安排，可能因为面积的硬存在，卫生间做不了干湿分离，不过方方正正、南北通透至少是实现了，这样的户型是一个比较安全的设计，尤其是对于佳源这样来青岛没有几年的良心开发商来说，品牌和产品的市场接受度才是最重要的。

佳源双子星城89平米户型图

再来看看中冶德贤公馆的轻奢小户型，89平三室两厅一卫，几乎与双子星城的如出一辙，从户型图上看卫生间似乎做了干湿分离，具体的样板间还没有看到，只是从户型图上看并不敢肯定，或许是即墨区的拿地成本比李沧区的要低一些，所以容积率能稍微理想一些，做出的空间也能大出一些的缘故吧？

中冶德贤公馆89平米户型图

如此看来，就像那位中冶德贤公馆的置业顾问说的那样，在青岛，90平的房子也可以做到改善性甚至更高的居住要求了，什么样的的说法引导出了什么样的趋势，或许，青岛的“千尺豪宅”时代已经向咱们走来了。究其原因，或许真的是和大环境有关，毕竟房地产市场对整个社会的各个环节的细微变化都是比较敏感的。我们另一个专栏里，四月初有篇《疫情之下的，青岛楼市或存机会》里写道，“青岛的房地产市场在疫情慢慢成为慢性病之后，将出现很多以前不会有的现象，譬如说报复性、恐慌性置业，他们在举家隔离避疫期间的生活细节中，慢慢的对要和自己生活一辈子的人有了更多的认识和了解，这些了解和认识让他们除了惊喜之外可能也有心存不适与恐慌，每天都朝夕相处的生活让他们对于隐私空间的需求愈发迫切了起来，但是最近两年的整体经济的下滑以及疫情之后的收入锐减，让他们也在一些大型消费的过程中更加关心性价比和总支出，于是，这些人群对房子的要求只有两个，总价低，功能区更多……”。看着有没有很眼熟，是的，就是刚才上面写的那些刚刚发布的户型的特点，双子星城单价预估在21000元/㎡到22000元/㎡之间，一来是为了避开中南世纪城这个多年坐地虎的锋芒，二来就是为了首开将总价压低，低开获取更多的接受度。这样算下来，在重庆南路那个青岛的北大门位置，总价180万+就可以买到一套套三的房子，这个价格，也只是三四年前黄岛恒大金沙滩最后一栋楼套二房的总价水平；而昆仑樾的价格虽然还没有出来，但是从之前昆仑府的操盘调性来看，低开高走应该也是免不了的，总价应该也不会太高。

同时，也整理了一份关于青岛的“千尺豪宅”的户型不完全名单，从名单上可以看出，这样的户型基本都是集中在城阳和黄岛这两个新房存量大的市场中，也从另一个层面说明，这样的紧凑型、多功能区域划分的户型，可能会成为新房去化的主要推动器，未来开发商们，尤其是大盘项目，在这样的户型设计上或将投入更多的精力。

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